Покупка квартиры в ипотеку: юридическая сторона сделки

В ипотечной сделке участвуют трое: продавец, покупатель и банк, который оплачивает большую часть цены и берёт квартиру в залог. Отсюда особенности: оценка, страхование, закладная и обременение в ЕГРН, которое снимут только после полного расчёта по кредиту. Разбираем юридическую сторону сделки — от одобрения до снятия залога.

Чем ипотечная сделка отличается от обычной

Юридически вы заключаете два договора: кредитный — с банком и договор купли-продажи — с продавцом. Право собственности регистрируется на вас, одновременно в ЕГРН вносится запись об ипотеке в пользу банка. Пока кредит не погашен, квартира — предмет залога: банк вправе обратить на неё взыскание при серьёзной просрочке, в том числе если это ваше единственное жильё — на заложенную недвижимость исполнительский иммунитет не распространяется (ст. 446 ГПК РФ).

Банк диктует и технические требования: аккредитацию оценщика, страхование, форму расчётов. Зато ипотечную квартиру банк проверяет и сам — как предмет залога. Это не отменяет вашу собственную проверку: риски оспаривания сделки несёт покупатель, а не банк — пройдите чек-лист из статьи о проверке квартиры перед покупкой.

Этапы ипотечной сделки

1. Получите одобрение кредита. Банк одобряет сумму и срок; за это время нужно найти квартиру.
2. Выберите квартиру и проверьте её. Параллельно банк проверит объект как предмет залога и запросит документы продавца.
3. Закажите оценку. Отчёт независимого оценщика определяет залоговую стоимость; от неё зависит итоговая сумма кредита.
4. Оформите страхование. Полис на квартиру обязателен, страхование жизни — по желанию.
5. Подпишите кредитный договор и договор купли-продажи. Основой для ДКП может служить шаблон договора купли-продажи квартиры — банк согласует текст.
6. Проведите расчёты и регистрацию. Деньги размещаются на аккредитиве или сервисе безопасных расчётов; документы уходят в Росреестр, чаще всего в электронном виде через банк.
7. Примите квартиру. После регистрации подпишите акт приёма-передачи, получите ключи и переоформите лицевые счета.

Кредитный договор и закладная

В кредитном договоре смотрите не только ставку: полную стоимость кредита, условия досрочного погашения, основания для повышения ставки (часто — отказ от страхования жизни), права банка требовать досрочного возврата. Закладная — ценная бумага, удостоверяющая права банка как залогодержателя (ст. 13 закона об ипотеке). Сегодня она обычно оформляется в электронном виде, а в ряде банков не оформляется вовсе — залог подтверждается записью в ЕГРН. Если закладная есть, банк может передать её другому кредитору: условия кредита при этом не меняются, меняются только реквизиты для платежей.

Обременение: что можно и что нельзя с ипотечной квартирой

Запись об ипотеке в ЕГРН — это обременение, которое ограничивает распоряжение квартирой, но не пользование ею.

Страхование: что обязательно, а что нет

По закону обязательно только страхование заложенной квартиры от рисков утраты и повреждения (ст. 31 закона об ипотеке) — полис продлевается ежегодно до погашения кредита. Страхование жизни и здоровья заёмщика и титульное страхование (на случай утраты права собственности) — добровольные. На практике отказ от страхования жизни обычно ведёт к повышению ставки по условиям кредитного договора — сравните стоимость полиса с удорожанием кредита. Страховую компанию можно выбирать из аккредитованных банком и менять при продлении.

Погасили кредит: как снять залог

Запись об ипотеке не исчезает автоматически. После полного погашения возьмите у банка справку об отсутствии задолженности. Если закладная электронная, банк, как правило, сам направляет в Росреестр заявление о погашении записи; при документарной закладной подаётся заявление владельца закладной с отметкой об исполнении либо совместное заявление с банком. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трёх рабочих дней с момента поступления заявления (ст. 25 закона об ипотеке), госпошлина за это не взимается.

Как продать квартиру, которая ещё в ипотеке

Продажа возможна, и схем три. Первая — досрочное погашение за счёт покупателя: часть цены оформляется как задаток или аванс, ею закрывается кредит, банк снимает обременение, дальше идёт обычная сделка. Вторая — сделка с участием банка: деньги покупателя раскладываются на два аккредитива (банку — остаток долга, продавцу — разница), переход права и снятие залога регистрируются согласованно. Третья — перевод долга: покупатель принимает на себя кредит продавца, если его одобрит банк. Все три требуют согласия банка и аккуратных формулировок в договоре.

Вычеты: верните часть денег

Покупатель жилья вправе получить имущественный вычет до 2 млн ₽ (возврат до 260 000 ₽ при ставке 13%) и вычет по процентам ипотеки до 3 млн ₽ (возврат до 390 000 ₽, по одному объекту). Супруги могут заявить вычеты каждый — совокупно до 520 000 ₽ плюс проценты. Действует упрощённый порядок через личный кабинет на сайте ФНС — без декларации, по данным банков. Подробности — в статье о налоговом вычете при покупке.