Как проверить квартиру перед покупкой

Продавец-банкрот, скрытые жильцы, невыделенные «детские» доли или отозванная доверенность — любая из этих проблем способна обернуться судом и потерей квартиры уже после расчётов. Почти все риски видны заранее, если знать, какие документы запросить у продавца и по каким официальным базам его проверить. Ниже — полный чек-лист проверки перед сделкой.

Порядок проверки: восемь шагов

1. Закажите выписку из ЕГРН. Смотрите собственника, обременения, аресты и отметки. Дополнительно возьмите выписку о переходе прав — она покажет всю историю квартиры.
2. Запросите документ-основание. Договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве, приватизация — у каждого варианта свои риски.
3. Проверьте зарегистрированных лиц. Попросите справку о зарегистрированных и выясните, нет ли жильцов с пожизненным правом пользования.
4. Пробейте долги продавца по базе ФССП. Крупные исполнительные производства — предвестник банкротства и арестов.
5. Проверьте банкротство. ЕФРСБ и картотека арбитражных дел покажут, не начата ли процедура и нет ли заявлений кредиторов.
6. Выясните семейное положение и маткапитал. Согласие супруга и выделение долей детям — два самых частых «скрытых» основания для оспаривания.
7. Проверьте доверенность, если собственник действует через представителя: реквизиты, полномочия, не отозвана ли она.
8. Сверьте план квартиры с реальностью. Несогласованная перепланировка перейдёт к вам вместе с обязанностью её узаконить.

Выписка из ЕГРН и закрытые данные собственника

Базовый документ проверки — выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах. В ней видно, кто собственник, когда и на каком основании зарегистрировано право, есть ли ипотека, аресты, запреты регистрационных действий. Электронная выписка стоит 580 ₽, бумажная — 920 ₽; заказать можно через Госуслуги, сайт Росреестра или МФЦ.

С 1 марта 2023 года ФИО собственника в выписке третьим лицам не показывают. Увидеть данные можно тремя способами: продавец сам заказывает «полную» выписку об объекте (электронная — 700 ₽), продавец подаёт заявление об открытии своих данных, либо выписку с ФИО заказывает нотариус. Отказ продавца от всех трёх вариантов — веская причина отказаться от сделки.

Выписка о переходе прав покажет цепочку собственников. Несколько перепродаж за короткий срок — классический приём, которым маскируют мошенническую сделку в начале цепочки.

Документ-основание: откуда у продавца квартира

Попросите документ, по которому продавец получил право собственности. От него зависит глубина дальнейшей проверки.

• Наследство. Возможны наследники, пропустившие срок принятия, и споры о завещании. Чем больше времени прошло с оформления, тем ниже риск.
• Дарение. Безвозмездные сделки оспаривают чаще всего — в том числе кредиторы дарителя при его банкротстве.
• Приватизация. Жильцы, отказавшиеся от приватизации, сохраняют пожизненное право пользования квартирой — выселить их через суд не получится.
• Недавняя покупка. Если продавец сам приобрёл квартиру несколько месяцев назад и уже продаёт, выясняйте причину и проверяйте предыдущего собственника.

Зарегистрированные лица: кто может сохранить право проживания

Запросите у продавца справку о зарегистрированных в квартире (берётся через МФЦ или управляющую организацию). Идеальный вариант к сделке — все сняты с регистрационного учёта. Отдельно спросите про временно снятых с учёта: осуждённых, проходящих военную службу — после возвращения они могут восстановить регистрацию. Перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой, — существенное условие договора купли-продажи (ст. 558 ГК РФ), поэтому его в любом случае фиксируют в тексте, а срок снятия с учёта и освобождения квартиры прописывают отдельным пунктом.

Долги и банкротство продавца

Исполнительные производства проверяют бесплатно в банке данных ФССП по ФИО и дате рождения. Сами по себе мелкие долги не приговор, но крупные взыскания означают риск ареста квартиры до регистрации перехода права и риск последующего банкротства продавца.

Банкротство проверяют по ЕФРСБ — там публикуются и судебные процедуры, и внесудебное банкротство через МФЦ. Дополнительно посмотрите картотеку арбитражных дел: заявление кредитора могло быть подано, но ещё не рассмотрено. Если продавца признают банкротом, его сделки за 1 год, а при продаже по заниженной цене и недобросовестности — за 3 года могут оспорить (ст. 61.2 закона о банкротстве). Подробно о защите — в статье о рисках банкротства продавца.

Супруг, маткапитал и другие скрытые интересы

Квартира, купленная в браке, — совместная собственность, даже если в ЕГРН записан один супруг. Для продажи нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга; это правило работает и после развода, пока имущество не разделено.

Если в семье продавца двое и больше детей, выясните, использовался ли материнский капитал при покупке или на погашение ипотеки. Если да, детям должны были выделить доли; когда это не сделано, сделку могут оспорить прокуратура или сами дети после совершеннолетия. Попросите у продавца справку об остатке средств маткапитала из СФР: полный нетронутый остаток снимает вопрос.

Доверенность: проверяйте всегда

Если за собственника действует представитель, проверьте доверенность в реестре Федеральной нотариальной палаты — www.reestr-dover.ru. По реквизитам (дата, номер, нотариус) сервис покажет, существует ли такая доверенность и не отозвана ли она. Сделка по отозванной доверенности — прямой путь к её недействительности. Даже при «чистой» доверенности настаивайте на контакте с собственником: личная встреча или видеосвязь с показом паспорта. Схемы с поддельными и отозванными доверенностями — одни из самых частых в мошенничестве с жильём.

Перепланировка: сверьте план и реальность

Попросите технический паспорт или поэтажный план и пройдитесь по квартире, сравнивая стены, проёмы и мокрые зоны с чертежом. Несогласованная перепланировка не мешает регистрации перехода права, но все расходы и риски по её узакониванию или возврату в исходное состояние лягут на вас как на нового собственника. Серьёзные вмешательства — перенос кухни, снос несущих конструкций — могут оказаться неузакониваемыми в принципе.

Что делать после проверки

Если проверка пройдена, фиксируйте договорённости письменно: сначала соглашение о задатке с ценой и сроком выхода на сделку, затем договор купли-продажи. Расчёты стройте так, чтобы продавец получал деньги только после регистрации перехода права — через аккредитив или депозит нотариуса.