Дарение недвижимости: правила 2026 года

Дарственная — самый быстрый способ передать квартиру или дом родственнику: право переходит сразу, а близкие не платят налог. Но с 13 января 2025 года любой договор дарения недвижимости между гражданами удостоверяет нотариус, а сама сделка необратима — передумать и «забрать квартиру назад» почти невозможно.

Что такое дарение и что в нём главное

По договору дарения собственник безвозмездно передаёт недвижимость другому лицу (ст. 572 ГК РФ). Ключевое слово — безвозмездно: никаких встречных обязательств у одаряемого быть не может. Если в договоре спрятана оплата, уход за дарителем или иное встречное предоставление — это уже не дарение, а притворная сделка, которую суд признает ничтожной.

Ничтожно и «дарение на случай смерти» — обещание подарить квартиру после того, как даритель умрёт (п. 3 ст. 572 ГК РФ). Для этого существует завещание. Если же цель — получить взамен жилья уход и содержание, оформляют ренту с пожизненным содержанием.

Нотариус обязателен с 13 января 2025 года

Раньше дарственную между гражданами можно было составить в простой письменной форме и сдать в МФЦ. С 13 января 2025 года это невозможно: договор дарения недвижимости между физлицами подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ФЗ от 13.12.2024 № 459-ФЗ, п. 3 ст. 574 ГК РФ). Исключений для близких родственников нет.

Федеральный тариф за удостоверение обязательной сделки — 0,5% от суммы договора, но не более 20 000 ₽. К нему добавляется региональный тариф (плата за услуги правового и технического характера) — его размер по своему региону уточняйте на сайте Федеральной нотариальной палаты notariat.ru. Нотариус проверит дееспособность сторон, отсутствие арестов и сам направит документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде.

Как оформить дарение: порядок действий

1. Подготовьте проект договора. Составьте текст заранее, чтобы обсудить с нотариусом готовый документ: наш шаблон договора дарения квартиры можно заполнить онлайн и скачать в PDF или Word.
2. Соберите документы. Паспорта сторон, документ-основание права дарителя, сведения о кадастровой стоимости. Выписку из ЕГРН нотариус запросит сам. Если квартира куплена в браке — нотариальное согласие супруга дарителя.
3. Посетите нотариуса. Обе стороны подписывают договор в его присутствии; тариф — 0,5% от суммы договора (максимум 20 000 ₽) плюс региональная плата.
4. Дождитесь регистрации. Нотариус направляет документы в Росреестр электронно. Госпошлина за регистрацию права — 4 000 ₽ при кадастровой стоимости до 20 млн ₽.
5. Получите выписку из ЕГРН. Она подтверждает, что собственником стал одаряемый. Проверить запись можно на сайте Росреестра.

Налог при дарении: кто платит, а кто нет

Подарок в виде недвижимости — доход одаряемого. НДФЛ платить не нужно, если даритель и одаряемый — члены семьи или близкие родственники: супруги, родители и дети (включая усыновлённых), бабушки, дедушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Все остальные — тётя и племянник, двоюродные братья, свёкор и невестка, посторонние люди — платят НДФЛ с кадастровой стоимости подаренной недвижимости. Для налоговых резидентов действует двухступенчатая шкала (п. 1.1 ст. 224 НК РФ): 13% с базы до 2,4 млн ₽ за год и 15% с превышения. Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля.

Если одаряемый решит продать подарок

Минимальный срок владения, после которого продажа не облагается НДФЛ, для подарков от близких родственников — 3 года; в остальных случаях — 5 лет (для единственного жилья — тоже 3 года). При более ранней продаже налог можно уменьшить вычетом в 1 млн ₽, а если при получении подарка НДФЛ уже был уплачен — той суммой, с которой платился налог. Подробные правила и примеры расчёта — в статье о налоге с продажи недвижимости.

Отмена дарения: когда подарок можно вернуть

В договор можно включить ещё одно основание: право дарителя отменить дарение, если он переживёт одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ). Для недвижимости это разумная оговорка — без неё подаренная квартира после смерти одаряемого уйдёт его наследникам, а не вернётся дарителю.

«Передумал», «поссорились», «дети настояли» основаниями отмены не являются. Именно поэтому дарить жильё, в котором живёшь, стоит только при полном доверии к одаряемому.

Оспаривание дарственной

Отмена по ст. 578 — не единственный способ развернуть сделку. Дарение оспаривают по общим правилам недействительности: даритель не понимал значения своих действий (ст. 177 ГК РФ), сделка совершена под влиянием обмана или угрозы (ст. 179 ГК РФ), договор прикрывал куплю-продажу (ст. 170 ГК РФ), не было согласия супруга. Срок исковой давности — 1 год для оспоримых сделок и 3 года для ничтожных (ст. 181 ГК РФ).

Отдельный риск — банкротство дарителя: безвозмездные сделки за 3 года до банкротства кредиторы оспаривают в первую очередь, ведь встречного предоставления по ним нет. Как проверить дарителя и что происходит с такими сделками — в статье об оспаривании сделок с недвижимостью.

Дарение или завещание: что выбрать

Практическое правило: дарение — для случаев, когда важно передать жильё конкретному человеку гарантированно и при жизни; завещание — когда собственник хочет сохранить контроль над квартирой до конца. Сравнение с очередями наследников и обязательной долей — в статье о завещании и наследовании по закону.