Налог с продажи недвижимости в 2026 году

Продали квартиру, дом или участок раньше минимального срока владения — у вас появился доход, с которого государство ждёт НДФЛ и декларацию. Но в большинстве случаев налог можно законно уменьшить до нуля или заметно сократить: вычетом, расходами на покупку или семейной льготой.

Когда налога нет вообще: минимальные сроки владения

Первое, что нужно проверить, — сколько лет вы владеете объектом. Если дольше минимального срока, налога нет и декларация не нужна.

Жильё считается единственным, если на дату продажи у вас нет другого жилого помещения; при этом не учитывается новое жильё, купленное в течение 90 дней до продажи (ст. 217.1 НК РФ). Регионы вправе сокращать пятилетний срок.

Точка отсчёта обычно — дата регистрации права в ЕГРН. Важные исключения: для унаследованной недвижимости срок считается со дня смерти наследодателя, а не с даты оформления; для квартир по ДДУ — с даты полной оплаты по договору, а не с приёмки или регистрации.

Ставки 2026 года: 13% и 15%

Для налоговых резидентов РФ доходы от продажи имущества облагаются по двухступенчатой шкале: 13% с налоговой базы до 2,4 млн ₽ за год и 15% с суммы превышения. Повышенная ставка применяется только к части выше порога, а не ко всей сумме. Пятиступенчатая прогрессия до 22% к продаже имущества не применяется.

Пример: налоговая база после вычета — 3 млн ₽. Налог: 2,4 млн × 13% + 0,6 млн × 15% = 312 000 + 90 000 = 402 000 ₽.

Нерезиденты платят 30% со всего дохода и не могут применять вычеты, однако освобождение по минимальному сроку владения на них распространяется.

Как уменьшить налог: вычет 1 млн ₽ или расходы

Резидент выбирает один из двух способов уменьшить доход от продажи:

Способ 1 — имущественный вычет. Из дохода вычитается 1 млн ₽ для жилых домов, квартир, комнат, дач и земельных участков (250 тыс. ₽ — для гаражей и прочего имущества). Вычет удобен, когда недвижимость досталась бесплатно: по наследству, приватизации, в подарок.

Способ 2 — расходы на приобретение. Из дохода вычитаются документально подтверждённые затраты на покупку этого объекта: цена по договору купли-продажи, проценты по ипотеке, расходы на достройку дома. Понадобятся договор и платёжные документы — поэтому храните договор купли-продажи и расписки со сделки бессрочно.

Правило 0,7 кадастровой стоимости

Кадастровую стоимость своего объекта можно бесплатно узнать в онлайн-сервисах Росреестра — rosreestr.gov.ru.

Льгота для семей с двумя и более детьми

Семьи, где двое и более детей до 18 лет (или до 24 лет — на очном обучении), освобождены от НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения (ст. 217.1 НК РФ). Условия должны выполняться одновременно:

1. Новое жильё куплено взамен. В том же календарном году или до 30 апреля следующего года семья приобрела другое жильё.
2. Жилищные условия улучшены. Новое жильё больше по площади или дороже по кадастровой стоимости, чем проданное.
3. Проданное жильё не дороже 50 млн ₽ по кадастровой стоимости.
4. Нет накопленного жилья. На дату продажи членам семьи не принадлежит в совокупности более 50% другого жилого помещения, превосходящего новое по площади.

Льгота распространяется и на доли детей, что особенно актуально для квартир, купленных с маткапиталом с выделением детских долей.

Декларация и уплата: сроки

Если минимальный срок владения не истёк, декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи, — даже когда налог после вычетов равен нулю. Уплатить налог — до 15 июля. Удобнее всего через личный кабинет на сайте ФНС — nalog.gov.ru: данные о сделке и кадастровой стоимости подтягиваются автоматически.

Декларацию можно не подавать, если доход от продажи не превышает размер вычета (1 млн ₽ для жилья и участков, 250 тыс. ₽ для прочего) — с учётом правила 0,7 кадастровой стоимости.

Если не отчитаться, ФНС сама начислит налог по данным Росреестра — от 0,7 кадастровой стоимости и с вычетом 1 млн ₽, плюс штрафы за неподачу декларации и неуплату. Выгодные для вас расходы на покупку инспекция за вас не применит.

Продажа после дарения и наследства: на что смотреть

Для недвижимости, полученной в подарок, минимальный срок зависит от дарителя: 3 года — если это был близкий родственник, 5 лет — в остальных случаях. Кто считается близким родственником и как облагается само дарение — в статье о дарении недвижимости. Для наследства срок всегда 3 года и течёт со дня смерти наследодателя — даже если право зарегистрировано годом позже.

Частые ошибки продавцов

Не повторяйте типичные промахи: продать квартиру через 4 года после покупки, не проверив, единственное ли это жильё; забыть про нулевую декларацию и получить штраф; занизить цену в договоре при кадастровой стоимости вдвое выше; не сохранить документы о расходах на покупку. И помните, что налог с продажи и вычет при покупке жилья можно совместить в одной декларации: если в год продажи вы купили новое жильё, вычет до 2 млн ₽ дополнительно уменьшит налоговую базу.