Налоговый вычет при покупке квартиры и по ипотеке
Покупатель жилья может вернуть часть уплаченного НДФЛ: до 260 000 ₽ с расходов на саму квартиру и до 390 000 ₽ с процентов по ипотеке. Супруги удваивают эти суммы. Разбираем, кому положен имущественный вычет, как его оформить в упрощённом порядке и в каких случаях ФНС откажет.
- Вычет на покупку или строительство жилья — 2 млн ₽: возврат до 260 000 ₽ при ставке НДФЛ 13% (при более высоких ставках прогрессивной шкалы — больше, до 440 000 ₽ при 22%).
- Вычет по процентам ипотеки — 3 млн ₽, возврат до 390 000 ₽; даётся только по одному объекту и не переносится на другие.
- Право на вычет имеют налоговые резиденты с доходом, облагаемым НДФЛ. Вычет за покупку можно добирать с нескольких объектов, пока не исчерпаны 2 млн ₽.
- Каждый из супругов вправе заявить свой вычет с одной квартиры — совокупно до 520 000 ₽ плюс проценты.
- Вычет не дадут при покупке у близких родственников и в части, оплаченной маткапиталом или работодателем.
- Действует упрощённый порядок: заявление формируется в личном кабинете ФНС автоматически, без декларации 3-НДФЛ.
Сколько денег можно вернуть
Имущественный вычет — это сумма, на которую уменьшается ваш налогооблагаемый доход (ст. 220 НК РФ). Государство возвращает НДФЛ, уже уплаченный с этой суммы.
| Вычет | Лимит | Возврат при ставке 13% |
|---|---|---|
| Покупка или строительство жилья | 2 000 000 ₽ | до 260 000 ₽ |
| Проценты по ипотеке | 3 000 000 ₽ | до 390 000 ₽ |
Если ваш доход облагается по более высокой ставке прогрессивной шкалы, возврат больше: при ставке 22% с основного вычета можно вернуть до 440 000 ₽. Вернуть больше, чем вы фактически заплатили НДФЛ, нельзя — неиспользованный остаток переносится на следующие годы без ограничения срока.
Квартира дешевле 2 млн ₽? Остаток вычета не сгорает: его можно дозаявить при покупке следующего жилья (для объектов, приобретённых с 2014 года). Вычет по процентам, наоборот, привязан к одному объекту: остаток на другую ипотеку не переносится.
Кто имеет право на вычет
Вычет получают налоговые резиденты РФ, у которых есть доход, облагаемый НДФЛ: зарплата, вознаграждения по договорам ГПХ, доход от продажи имущества. Не смогут вернуть налог те, у кого облагаемого дохода нет: самозанятые только с доходом от НПД, ИП на спецрежимах, неработающие. Право на вычет не сгорает — можно оформить его позже, когда появится официальный доход.
Вычет дают при покупке квартиры, комнаты, жилого дома, долей в них, участка под ИЖС (после регистрации дома), а также при строительстве. В расходы можно включить отделку, если квартира куплена у застройщика без отделки и это указано в договоре.
Совет. Пенсионер, купивший жильё, вправе перенести вычет на три года, предшествующих покупке (п. 10 ст. 220 НК РФ), — и вернуть НДФЛ, уплаченный до выхода на пенсию. Это единственная категория с переносом назад.
Вычет по ипотечным процентам
Возврат по процентам считается от фактически уплаченных банку процентов, а не от графика платежей, — лимит 3 млн ₽ действует для кредитов, полученных после 1 января 2014 года. Заявлять его можно ежегодно по мере уплаты процентов, и обычно это растягивается на годы. Как устроена сама ипотечная сделка, обременение и снятие залога — в статье о покупке квартиры в ипотеку.
Практический нюанс: поскольку процентный вычет дают только по одному объекту, при небольшой сумме процентов (короткая ипотека, досрочное погашение) иногда разумнее приберечь его для будущей, более крупной ипотеки, а по текущей взять только основной вычет.
Вычет для супругов: до 520 000 ₽ на семью
Жильё, купленное в браке, — совместная собственность, поэтому право на вычет имеют оба супруга независимо от того, на кого оформлена квартира и кто платил. Каждый заявляет до 2 млн ₽ — совокупно семья возвращает до 520 000 ₽, плюс каждый может получить вычет с процентов по ипотеке.
Распределить расходы между собой супруги могут в любой пропорции заявлением в ФНС. Если квартира стоит 3 млн ₽, выгодно разделить, например, 2 млн и 1 млн: у второго супруга останется 1 млн ₽ вычета на будущее жильё.
Когда вычет не дадут
Важно. Вычет не предоставляется, если жильё куплено у взаимозависимого лица: супруга, родителя, ребёнка, полнородного или неполнородного брата или сестры, опекуна или подопечного (ст. 105.1, п. 5 ст. 220 НК РФ). Сделка законна, право собственности переходит, но возврата НДФЛ не будет — даже если цена рыночная и деньги реально уплачены.
Другие случаи отказа:
Оплата не вашими деньгами. Вычет не дают в части расходов, покрытых материнским капиталом, бюджетными субсидиями или работодателем. Если квартира за 2,5 млн ₽ частично оплачена маткапиталом, вычет считается только с ваших собственных средств. Подробнее о правилах использования сертификата — в статье о маткапитале при покупке жилья.
Вычет уже использован. Основной вычет предоставляется один раз в жизни в пределах лимита. Если вы полностью получили 260 000 ₽, второго вычета не будет; если получили вычет по правилам до 2014 года — добрать остаток тоже нельзя.
Покупка у близкого родственника по дарению не заменяется. Дарение — безвозмездная сделка, расходов нет, значит и вычета нет; налоговые последствия дарственной описаны в статье о дарении недвижимости.
Упрощённый порядок: без декларации
Для многих покупателей вычет теперь оформляется почти автоматически. Банки передают в ФНС сведения о сделках и уплаченных процентах, и в личном кабинете на nalog.gov.ru появляется предзаполненное заявление. Остаётся проверить данные, указать счёт и подписать — без декларации 3-НДФЛ и сканов документов. Деньги при упрощённом порядке возвращают быстрее, чем по классической декларации.
Если заявление в кабинете не появилось (банк не участвует в обмене данными), действует обычный порядок — через декларацию.
Как получить вычет: два пути
- Выберите способ. Через ФНС — возврат уплаченного за год налога одной суммой; через работодателя — с зарплаты перестают удерживать НДФЛ уже в год покупки.
- Соберите документы. Договор купли-продажи или ДДУ, выписка из ЕГРН, платёжные документы (расписки, банковские выписки), кредитный договор и справка о процентах — для ипотечного вычета.
- Подайте заявление. В личном кабинете на nalog.gov.ru: упрощённое заявление, декларация 3-НДФЛ или заявление о подтверждении права на вычет у работодателя.
- Дождитесь проверки и возврата. Декларацию проверяют камерально, после подтверждения деньги перечисляют на ваш счёт.
- Повторяйте ежегодно. Пока не исчерпаете лимит 2 млн ₽ и проценты по ипотеке — остаток переносится на следующие годы.
Вычет и продажа жилья: работают вместе
Если в одном году вы продали старую квартиру и купили новую, оба вычета заявляются в одной декларации: имущественный вычет на покупку уменьшит налог с продажи. Как считается налог при продаже, минимальные сроки владения и правило 0,7 кадастровой стоимости — в статье о налоге с продажи недвижимости.
Частые вопросы
Сколько можно вернуть при покупке квартиры?
Основной вычет — 2 млн ₽, возврат до 260 000 ₽ при ставке 13% (при более высокой ставке прогрессивной шкалы — до 440 000 ₽ при 22%). Плюс вычет по процентам ипотеки — 3 млн ₽, возврат до 390 000 ₽. Супруги могут заявить вычеты каждый — совокупно до 520 000 ₽ плюс проценты.
Можно ли получить вычет, если квартира стоила меньше 2 млн ₽?
Да, вычет предоставят в размере фактических расходов, а неиспользованный остаток лимита не сгорит — его можно дозаявить при покупке следующего жилья (для объектов, купленных с 2014 года). Это правило работает только для основного вычета: остаток вычета по ипотечным процентам на другой объект не переносится.
Что такое упрощённый порядок получения вычета?
Банки сами передают в ФНС данные о покупке и уплаченных процентах, и в личном кабинете на nalog.gov.ru появляется предзаполненное заявление — без декларации 3-НДФЛ и сканов документов. Нужно только проверить данные и указать счёт. Если заявление не появилось, вычет оформляется по классической схеме через декларацию.
Дадут ли вычет при покупке квартиры у родственника?
Нет, если продавец — взаимозависимое лицо: супруг, родитель, ребёнок, брат, сестра, опекун или подопечный (ст. 105.1 НК РФ). Сделка при этом действительна, но НДФЛ не вернут, даже если деньги реально уплачены по рыночной цене. Покупка у дальних родственников — тёти, дяди, двоюродных — на вычет не влияет.
Учитывается ли материнский капитал в вычете?
Нет. Вычет дают только с собственных средств: сумма маткапитала, бюджетных субсидий и оплаты работодателем из расходов исключается. Например, при цене квартиры 2,5 млн ₽ и маткапитале в её оплате вычет посчитают с разницы — ваших собственных денег, но не более лимита 2 млн ₽.
Может ли неработающий пенсионер вернуть налог за покупку жилья?
Да, за счёт переноса: пенсионер вправе получить вычет за три года, предшествующих покупке (п. 10 ст. 220 НК РФ), если в те годы платил НДФЛ. Если же облагаемого дохода не было и тогда, возвращать нечего — но право на вычет сохранится и сработает при появлении дохода, например от продажи имущества.
Читайте также
Налог с продажи недвижимости в 2026 году
Когда можно продать квартиру без налога: сроки владения 3 и 5 лет, ставки 13% и 15%, вычет 1 млн, расходы на покупку, льгота для семей с детьми.
Читать разборПокупка квартиры в ипотеку: юридическая сторона сделки
Как проходит ипотечная сделка: закладная, обременение банка, страхование, регистрация, снятие залога после погашения, риски и права заёмщика.
Читать разборМатеринский капитал при покупке жилья
Как купить жильё с маткапиталом в 2026 году: сумма, условия, обязательство о выделении долей детям, риски при продаже такой квартиры.
Читать разбор