Договор купли-продажи квартиры: как составить правильно

Ошибка в договоре купли-продажи стоит дорого: Росреестр приостановит регистрацию, а при худшем сценарии договор признают незаключённым или оспорят. При этом закон требует не так много — письменную форму, три существенных условия и понятный порядок расчётов. Разбираем, что обязательно должно быть в тексте и как безопасно провести сделку.

Форма договора: простая письменная или нотариальная

По общему правилу договор продажи недвижимости заключается в простой письменной форме — единым документом, подписанным обеими сторонами (ст. 550 ГК РФ). Обмен письмами или устная договорённость не подходят: несоблюдение формы влечёт недействительность договора. Сам договор с 2013 года не регистрируется — регистрируется переход права собственности к покупателю.

Нотариальное удостоверение обязательно, если продаётся доля в праве собственности постороннему лицу (кроме случая, когда все сособственники продают свои доли по одной сделке) и если собственник квартиры — несовершеннолетний или подопечный. В остальных случаях нотариус — по желанию сторон: он проверит дееспособность, разъяснит условия и сам направит документы на регистрацию.

Существенные условия: без них договор не заключён

Три условия закон называет обязательными.

• Предмет (ст. 554 ГК РФ). Данные, позволяющие точно определить квартиру: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж. Берите их из свежей выписки ЕГРН, а не со слов продавца.
• Цена (ст. 555 ГК РФ). Полная сумма цифрами и прописью. Без согласованной цены договор считается незаключённым — правила «средней рыночной цены» здесь не работают.
• Лица с правом пользования (ст. 558 ГК РФ). Перечень тех, кто после продажи сохраняет право жить в квартире, — например отказавшиеся от приватизации. Если таких нет, прямо пишут об их отсутствии.

Что ещё прописать в договоре

Помимо обязательного минимума, в текст стоит включить: порядок и срок расчётов, срок передачи квартиры и снятия всех жильцов с регистрационного учёта, состояние квартиры и перечень остающегося имущества, заверения продавца об отсутствии долгов, арестов, супружеских прав и скрытых жильцов (ст. 431.2 ГК РФ — за недостоверные заверения можно взыскать убытки), а также кто несёт расходы на аккредитив, нотариуса и госпошлину.

Если между договорённостью и сделкой проходит время, зафиксируйте условия в предварительном договоре купли-продажи, а «бронь» квартиры оформите задатком — о его отличиях от аванса читайте в статье о задатке и авансе.

Порядок расчётов: аккредитив, ячейка, депозит нотариуса

Главный принцип: продавец получает доступ к деньгам после регистрации перехода права, а не в момент подписания. Наличный расчёт «из рук в руки» при подписании — худший вариант для обеих сторон.

Передаточный акт: не формальность

Передача квартиры оформляется подписанием передаточного акта или иного документа о передаче (ст. 556 ГК РФ). До подписания акта риск случайной гибели имущества и коммунальные платежи лежат на продавце, после — на покупателе. В акте приёма-передачи фиксируют состояние квартиры, показания счётчиков, переданные ключи и отсутствие претензий. Осмотрите квартиру непосредственно перед подписанием: обнаруженные недостатки вписывают в акт — это основание требовать их устранения или уменьшения цены.

Регистрация перехода права и госпошлина

Переход права собственности регистрируется в Росреестре (ст. 551 ГК РФ); покупатель становится собственником с момента внесения записи в ЕГРН, а не с момента подписания договора или передачи денег. Документы подают через МФЦ, онлайн через сервисы Росреестра при наличии электронной подписи, через банк при ипотеке либо через нотариуса при нотариальной сделке — последние два варианта обычно быстрее.

Госпошлина для физлиц — 4 000 ₽, если кадастровая стоимость квартиры не превышает 20 млн ₽ или не определена. Для более дорогих объектов пошлина считается как 0,02% от кадастровой стоимости, но не более 500 000 ₽. Платит её покупатель — тот, чьё право регистрируют. После регистрации получите свежую выписку из ЕГРН и убедитесь, что собственником указаны вы и нет неожиданных отметок.

Как проходит сделка: порядок действий

1. Проверьте квартиру и продавца. ЕГРН, долги, банкротство, супруг, зарегистрированные лица — полный чек-лист в статье о проверке квартиры.
2. Зафиксируйте договорённости. Задаток и предварительный договор с ценой и сроком выхода на сделку.
3. Подготовьте договор. Возьмите за основу шаблон договора купли-продажи квартиры и адаптируйте под условия сделки.
4. Организуйте расчёты. Откройте аккредитив или согласуйте депозит нотариуса; пропишите условия раскрытия.
5. Подпишите договор и подайте на регистрацию. Через МФЦ, банк или нотариуса; оплатите госпошлину.
6. Дождитесь регистрации. Сроки установлены ст. 16 закона № 218-ФЗ; нотариальные и электронные сделки регистрируют быстрее.
7. Завершите сделку. Продавец получает деньги, стороны подписывают передаточный акт, покупатель принимает ключи и переоформляет лицевые счета.

Частые ошибки

Три ошибки встречаются чаще других. Первая — расчёт до подачи документов без защитного механизма: при приостановке регистрации деньги уже у продавца. Вторая — отсутствие передаточного акта или подпись «не глядя»: доказать недостатки потом почти невозможно. Третья — занижение цены в договоре.