Договор найма жилья: как составить правильно

Когда квартиру снимает обычный человек, отношения сторон регулирует глава 35 ГК РФ о найме жилого помещения — «арендой» это называют только в быту. Грамотный договор на несколько страниц снимает большинство будущих конфликтов: о деньгах, ремонте, депозите и сроках выезда.

Наём или аренда: в чём разница

Если жильё за плату получает гражданин для проживания — это договор найма (ст. 671 ГК РФ): собственник называется наймодателем, жилец — нанимателем. Компания снять квартиру «по найму» не может: с юрлицом заключается договор аренды (гл. 34 ГК РФ), и использовать жильё оно вправе только для проживания граждан, например своих сотрудников. Под офис, склад или магазин жилое помещение не сдают — для коммерческих площадей есть договор аренды нежилого помещения.

Разница не только в терминах: нормы главы 35 ГК жёстче защищают нанимателя-гражданина — например, расторгнуть договор против его воли наймодатель может в основном только через суд.

Форма и срок договора

Договор найма заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Устная договорённость «работает», пока все довольны: без документа трудно доказать и размер платы, и факт передачи квартиры, и ущерб.

Максимальный срок найма — 5 лет; если срок в договоре не указан, он считается заключённым на 5 лет (ст. 683 ГК РФ). Закон делит договоры на краткосрочные (до 1 года) и долгосрочные (от 1 года до 5 лет), и различия существенные:

Регистрация договора от 1 года

Наём на срок от 1 года ограничивает права собственника, поэтому такое ограничение (обременение) регистрируется в Росреестре (ст. 674 ГК РФ). Заявление подают не позднее 1 месяца со дня заключения договора (ст. 51 закона № 218-ФЗ) — через МФЦ или rosreestr.gov.ru. Отметка в ЕГРН защищает и нанимателя: при продаже квартиры договор сохраняет силу для нового собственника (ст. 675 ГК РФ).

Что обязательно прописать

• Объект: адрес, кадастровый номер, состояние, мебель и техника — со ссылкой на опись.
• Плата: размер, срок и способ оплаты, кто платит за коммунальные услуги. По умолчанию коммунальные платежи вносит наниматель (ст. 678 ГК РФ), а одностороннее изменение платы не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 682 ГК РФ) — порядок пересмотра цены лучше установить прямо в тексте.
• Срок и условия досрочного расторжения по инициативе каждой из сторон.
• Проживающие: перечислите всех, кто будет жить вместе с нанимателем (ст. 677 ГК РФ).
• Депозит: размер, основания удержания, срок возврата.
• Визиты собственника: периодичность и предупреждение — чтобы проверки квартиры не превращались в конфликт.

Готовый вариант со всеми этими условиями — шаблон договора найма квартиры: заполните онлайн и скачайте в PDF или Word.

Депозит и опись имущества

«Страховой депозит» юридически — обеспечительный платёж (ст. 381.1 ГК РФ). Обычно он равен месячной плате и страхует наймодателя от долгов и порчи имущества. Ключевое — прямо написать в договоре, из чего депозит может удерживаться (ущерб, долг по плате и коммуналке) и в какой срок возвращается при выезде.

Депозит бесполезен без описи имущества и акта приёма-передачи с показаниями счётчиков и фотографиями состояния квартиры: без них не доказать, что диван был целым, а стены — чистыми. Подойдёт шаблон акта приёма-передачи квартиры.

Ремонт, коммуналка и другие обязанности

Если договором не установлено иное, по умолчанию действуют правила ГК РФ: текущий ремонт — обязанность нанимателя, капитальный — наймодателя (ст. 681); коммунальные платежи вносит наниматель (ст. 678). Наймодатель обязан передать помещение в пригодном для проживания состоянии (ст. 676). Наниматель не вправе делать переустройство без согласия собственника (ст. 678), сдавать жильё в поднаём — только с согласия наймодателя (ст. 685), а о вселении временных жильцов должен его предупредить (ст. 680).

Преимущественное право нанимателя

По долгосрочному договору наниматель имеет преимущественное право заключить договор на новый срок. Не позднее чем за 3 месяца до окончания срока наймодатель обязан либо предложить нанимателю новый договор, либо предупредить, что не будет сдавать квартиру минимум год. Если он не сделал ни того ни другого, а наниматель не отказался от продления, договор автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях.

Как оформить сдачу: пошагово

1. Проверьте документы друг друга. Наниматель смотрит выписку из ЕГРН и паспорт собственника; наймодатель — паспорта всех, кто будет жить в квартире.
2. Согласуйте условия и подпишите договор. Плата, срок, депозит, коммуналка, порядок расторжения — всё письменно, в двух экземплярах.
3. Составьте опись и акт приёма-передачи. Показания счётчиков, состояние отделки, мебель и техника, фото.
4. Передавайте деньги с подтверждением. Расписка при наличных или перевод с назначением платежа «плата за наём».
5. Зарегистрируйте договор от 1 года. В течение месяца — через МФЦ или сайт Росреестра.
6. Решите вопрос с налогами. Самозанятость, НДФЛ или ИП — сравнение режимов в статье о налогах при сдаче квартиры.

Если отношения не сложились

Наниматель может расторгнуть договор в любое время, письменно предупредив наймодателя за 3 месяца (ст. 687 ГК РФ). У наймодателя путь длиннее: против воли жильца договор расторгается в основном через суд — при долгах, порче имущества, нарушении прав соседей. Что делать, если жильцы не платят или отказываются съезжать, разобрано в статье о выселении жильцов и спорах с нанимателем.