Налоги при сдаче квартиры в аренду

Сдавать квартиру легально дешевле, чем принято думать: на самозанятости налог составит 4–6% от платы, без деклараций и походов в инспекцию. Сравниваем три законных режима — НДФЛ, самозанятость и ИП на упрощёнке — и считаем, чем рискует тот, кто сдаёт «в серую».

Три способа платить налоги

У собственника-физлица три легальных варианта: платить НДФЛ как обычный гражданин, зарегистрироваться самозанятым (налог на профессиональный доход, НПД) или открыть ИП на упрощённой системе. Выбор зависит от суммы дохода, типа недвижимости и того, кто жильцы — люди или компании.

Договор при любом режиме одинаковый: наём для физлиц, аренда для юрлиц. Его условия разобраны в статье о договоре найма жилья, а готовый вариант можно заполнить онлайн — шаблон договора найма квартиры.

НДФЛ: без регистрации, но дороже всех

Если никак не оформляться, доход от сдачи облагается НДФЛ: 13%, пока доходы за год не превысили 2,4 млн ₽, с суммы превышения ставка выше — по прогрессивной шкале. Нерезиденты платят 30%.

Раз в год подаётся декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля года, следующего за отчётным, а налог уплачивается до 15 июля (ст. 228, 229 НК РФ). Удобнее всего — через личный кабинет на nalog.gov.ru.

Плюс режима — никакой регистрации и лимитов. Минус — при сдаче жилья физлицам ставка в три с лишним раза выше, чем на самозанятости.

Самозанятость (НПД): 4–6%

Налог на профессиональный доход — самый популярный режим у арендодателей: 4% с платы от физлиц, 6% — от юрлиц и ИП. Регистрация занимает несколько минут — в приложении «Мой налог» или на npd.nalog.ru. Деклараций нет: на каждый платёж формируется чек в приложении, налог считается автоматически и платится раз в месяц.

• лимит — 2,4 млн ₽ дохода в год;
• только жилые помещения: апартаменты, офис или гараж сдавать на НПД нельзя — юридически это нежилая недвижимость;
• режим совместим с обычной работой по трудовому договору, зарплата в лимит не входит;
• обязательных страховых взносов нет, но и пенсионный стаж не идёт — взносы можно платить добровольно;
• новичкам даётся стартовый налоговый бонус, временно снижающий ставку, — подробности в приложении «Мой налог».

ИП на УСН: когда объектов несколько

ИП на УСН «доходы» платит 6% с поступлений, а лимиты доходов на упрощёнке многократно выше, чем на НПД (актуальные пороги — на сайте ФНС). Дополнительно ИП платит обязательные страховые взносы — их размер устанавливается на каждый год, точную сумму смотрите на nalog.gov.ru; при этом взносы уменьшают налог, а предпринимателю идёт пенсионный стаж.

Режим оправдан, когда квартир несколько, доход стабильно больше лимита самозанятости или вы сдаёте нежилые помещения. Учтите: у недвижимости, которая использовалась в предпринимательской деятельности, свои налоговые последствия при продаже — подробности в статье о налоге с продажи недвижимости.

Сравнение режимов

Что выгоднее: считаем на примере

Возьмём круглые числа: квартира сдаётся физлицу за 40 000 ₽ в месяц, доход за год — 480 000 ₽.

• НДФЛ 13% — 62 400 ₽ в год;
• НПД 4% — 19 200 ₽ в год;
• ИП на УСН 6% — 28 800 ₽ в год плюс обязательные страховые взносы.

При сдаче одной квартиры физлицу самозанятость почти всегда выгоднее. НДФЛ оправдан разве что при разовой сдаче, ИП — при нескольких объектах или коммерческой недвижимости.

Депозит, коммуналка и другие тонкости

Возвращаемый депозит доходом не считается — налог с него платить не нужно. Он становится доходом, только когда вы удержали его, например в счёт долга или ущерба. С коммуналкой, по разъяснениям Минфина и ФНС, так: компенсация за фактически потреблённое по счётчикам доходом собственника не признаётся, а фиксированная «коммуналка, включённая в плату» облагается как обычная плата за наём. Пропишите порядок расчётов в договоре, чтобы не путаться при подсчёте налога.

Чем грозит сдача «в серую»

Налоговая узнаёт о нелегальной сдаче чаще, чем кажется: жалобы соседей, данные Росреестра о зарегистрированных долгосрочных договорах, регулярные одинаковые переводы на карту, показания самих жильцов — например, при споре о депозите или выселении.

Если факт докажут, доначислят НДФЛ за 3 последних года, пени за каждый день просрочки (ст. 75 НК РФ) и штрафы: 20% от неуплаченного налога, а при доказанном умысле — 40% (ст. 122 НК РФ). За неподанные декларации добавят штраф 5% от налога за каждый месяц просрочки — максимум 30%, минимум 1 000 ₽ (ст. 119 НК РФ).

Как стать самозанятым: пошагово

1. Зарегистрируйтесь. Скачайте приложение «Мой налог» или откройте веб-версию на npd.nalog.ru; понадобится паспорт либо учётная запись Госуслуг или личного кабинета ФНС.
2. Укажите вид деятельности. Выберите сдачу в аренду жилых помещений.
3. Формируйте чек на каждый платёж. Сумма и плательщик указываются в приложении, чек отправляется жильцу.
4. Платите налог раз в месяц. Приложение само считает сумму и присылает уведомление.
5. Следите за лимитом. Доход по НПД не должен превышать 2,4 млн ₽ в год.