Налог на имущество и оспаривание кадастровой стоимости

Налог на квартиру, дом и гараж считается от кадастровой стоимости — и если она завышена, вы переплачиваете каждый год. Разбираем, как устроен расчёт, какие вычеты и льготы применяются автоматически, где бесплатно узнать кадастровую стоимость и как её оспорить.

Как считается налог: формула

Базой служит кадастровая стоимость объекта на 1 января года, за который начисляется налог. Из неё вычитается стоимость «необлагаемых» квадратных метров, результат умножается на ставку, а затем корректируется на долю в праве и число месяцев владения. Всё это делает налоговая — вам приходит готовое уведомление.

Резких скачков быть не должно: рост налога по сравнению с прошлым годом ограничен 10% (п. 8.1 ст. 408 НК РФ), даже если кадастровая стоимость после переоценки выросла в разы.

Ставки налога

Точную ставку своего муниципалитета проверяйте в сервисе «Справочная информация о ставках и льготах» на сайте ФНС России — местные власти пользуются правом менять ставки очень активно.

Вычеты по площади: за что не платим

Из налоговой базы автоматически исключается стоимость части площади: 20 м² — по квартире, 10 м² — по комнате, 50 м² — по жилому дому. Заявления не нужны, вычет применяется к каждому объекту соответствующего вида.

Пример с круглыми числами: у квартиры площадью 60 м² налогом облагаются только 40 м² — база уменьшается на треть. У небольшого дома площадью 50 м² база и вовсе нулевая: налога не будет.

Семьям с тремя и более несовершеннолетними детьми положен дополнительный вычет: минус 5 м² по квартире или комнате и минус 7 м² по дому на каждого ребёнка (ст. 403 НК РФ).

Льготы: кто может не платить

Федеральные льготники перечислены в ст. 407 НК РФ: пенсионеры и предпенсионеры, инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, ветераны боевых действий и другие категории. Льгота освобождает от налога полностью, но только по одному объекту каждого вида: одной квартире, одному дому, одному гаражу. За вторую квартиру пенсионер платит на общих основаниях.

Льгота не действует для недвижимости, используемой в бизнесе, и для объектов дороже 300 млн ₽. Муниципалитеты добавляют собственные льготы — чаще всего многодетным; их тоже смотрите в сервисе ФНС.

Как узнать кадастровую стоимость бесплатно

Платить за это не нужно нигде. Три бесплатных способа:

• публичная кадастровая карта nspd.gov.ru — введите кадастровый номер, стоимость видна в карточке объекта;
• выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости — предоставляется бесплатно, заказать можно через Госуслуги; чем этот документ отличается от других, разобрано в статье про выписки из ЕГРН;
• личный кабинет налогоплательщика на nalog.gov.ru — стоимость показана по каждому вашему объекту.

Сроки уплаты и ошибки в уведомлении

Уведомления приходят осенью — по почте, в личный кабинет или на Госуслуги. Проверьте в нём площадь, долю, месяцы владения и применённые льготы. Ошибку исправляют обращением через личный кабинет; перерасчёт возможен не более чем за три предшествующих года (ст. 52 НК РФ). Если уведомление не пришло, а объект есть — это не освобождает от уплаты: о «потерянном» объекте нужно сообщить в инспекцию.

Как оспорить кадастровую стоимость

Кадастровую стоимость определяет не ФНС, а бюджетное учреждение региона при массовой государственной кадастровой оценке. Массовый метод не видит особенностей конкретного объекта — аварийного состояния дома, неудачной планировки, обременений, — поэтому стоимость нередко оказывается выше рыночной. Механизм оспаривания установлен законом о государственной кадастровой оценке (237-ФЗ).

1. Сравните кадастровую стоимость с рыночной. Если разница заметная — есть смысл двигаться дальше.
2. Проверьте, нет ли технической ошибки. Неверная площадь, материал стен, год постройки — исправляются заявлением об исправлении ошибок в то же бюджетное учреждение, без оценщика и суда.
3. Закажите отчёт об оценке. Независимый оценщик определяет рыночную стоимость объекта; отчёт — главный документ для оспаривания.
4. Подайте заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. В бюджетное учреждение региона; форму и порядок смотрите на сайте Росреестра или учреждения.
5. При отказе — в суд. Решение бюджетного учреждения оспаривается в суде; одновременно суд может сам установить стоимость в размере рыночной.

После снижения стоимости налог пересчитывают. За какие периоды сделают перерасчёт, зависит от даты подачи заявления и региональных правил перехода на новый порядок — уточняйте в своей инспекции.

Когда оспаривание выгодно

Отчёт оценщика и сопровождение стоят денег, поэтому посчитайте экономику: разница в налоге за год, умноженная на годы до следующей переоценки, должна перекрывать расходы. Чем дороже объект и чем сильнее завышение, тем быстрее окупается процедура; для скромной квартиры со ставкой 0,1% выгода часто копеечная.

Помните и о другой стороне кадастровой стоимости: при продаже недвижимости от неё считают минимальную базу НДФЛ — если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, налог начислят от 0,7 × кадастр. Подробности — в статье про налог с продажи недвижимости.